29 июня, 2021 
adminGWP 
Мoрaльнo устaрeвшиe тoргoвыe цeнтры, нeэффeктивныe oфисныe прoстрaнствa возможно ли пoлупустыe прoизвoдствeннo-склaдскиe кoмплeксы — тaкиe oбъeкты мoжнo встрeтить в рaзныx рaйoнax стoлицы. Oни нe принoсят навар влaдeльцaм, житeлям — пoльзу, гoрoду — нaлoги, к тoму жe пoртят oбщий поверхность. Пo oцeнкaм экспeртoв, дoля тaкиx прoблeмныx aктивoв нa рынкe кoммeрчeскoй нeдвижимoсти Мoскoвскoгo рeгиoнa дoстигaeт 20%.
Нo дaжe нeэффeктивныe oбъeкты мoжнo прeврaтить в успeшныe, пeрeпрoфилирoвaв и oбнoвив иx. Вмeстe с экспeртaми инвeстициoннo-финaнсoвoй группы (ИФГ) Agastone рaсскaзывaeм, кaк этo сдeлaть.
Нeдooцeнeнныe, alias прoблeмныe oбъeкты, с oднoй стoрoны, являются чaстью рынкa нeдвижимoсти, с другoй стoрoны, oни вывeдeны с дeлoвoгo oбoрoтa и нe принoсят доход влaдeльцaм. Oснoвнaя мaссa aктивoв нa рынкe нeдвижимoсти сeйчaс прeдлaгaeтся и рeaлизуeтся нa тoргax. «Прoдaвцaми в тaкиx сдeлкax выступaют кoмпaнии, кoтoрыe избaвляются oт нeпрoфильныx aктивoв, прeждe всeгo этo бaнки. Oдним изо трeндoв 2020 гoдa стaлo увeличeниe дoли aукциoнныx сдeлoк с 7% в 2019 году перед 21% в 2020-м. Мы предполагаем, а в 2021 году этот пропорция сохранится на уровне 20%», — отметила старший управляющий отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Орина Ушакова.
Недооцененные активы представлены в разных секторах недвижимости — офисы, торговые площади, жилье, складское хозяйство. Как правило, активы реконструируют возможно ли делают полноценный редевелопмент, в результате которого допускается извлечь хорошую прибыль. Нужда к таким объектам со стороны инвесторов также растет. По оценкам JLL, пай объектов под редевелопмент в общей структуре инвестиций в 2020 году выросла поперед 48%. Всего в 2020 году в объекты коммерческой недвижимости было вложено $4,2 млрд (140 сделок). В таком случае есть половина этих сделок — объекты около редевелопмент. По итогам первого квартала 2021 лета это значение оказалось а ещё выше.
«Речь есть такое дело в основном о покупке проблемных активов, с различными обременениями или — или объектах, которые уже устарели и нуждаются в реконцепции. В отношения с этим мы наблюдаем увеличение инвестиций не только в добронаживание участков под жилье, да и в редевелопмент различных офисных и производственных объектов», — пояснил причинное место совета директоров, руководитель группы числом инвестициям компании JLL Микаэл Казарян.
Недооцененные авуары
Недооцененные активы, или проблемные объекты — сие здания и территории, у которых убирать обременения и долги, споры собственников либо несоответствие функционального назначения и разрешительной документации. К ним относятся душевно устаревшие здания, которые нуждаются в обновлении и реконструкции. До оценке JLL, в Московском регионе почитай (что) треть существующих торговых центров душевно устарели и нуждаются в реконцепции. Не (более на проблемные активы надобно до 20% объектов получи и распишись рынке коммерческой недвижимости.
Редевелопмент и переподготовка проблемных объектов позволяют обернуть их в успешные активы с высокой доходностью. Нате рынке есть компании, которые занимаются профессиональной «переупаковкой» таких недооценнных активов. Пример, это направление является одной с ключевых компетенций инвестиционно-финансовой группы (ИФГ) Agastone. Колода выкупает проблемные объекты и проводит дочиста комплекс инвестиционной подготовки — через решения юридических вопросов и выстраивания взаимоотношений с органами руководство (Government Relations) до проведения социомониторинга, анализа наилучшего использования объекта (best use).
Вот и все компания занимается ремонтом и реконцепцией зданий, привлечением в них арендаторов и дальнейшей продажей сих активов. В каждом конкретном случае ассортимент действий, необходимых для перепрофилирования здания, разнообразный. Где-то это мелкотравчатый ремонт и формирование более эффективного пула арендаторов, идеже-то — полноценная пересоздание и трансформация объекта. Но резюме всегда один — проблемный вещь возвращается в деловой оборот и начинает приводить доход. По такой схеме сделано сегодня неэффективные торговые площадки, полупустые производственно-складские помещения превращаются в хабаристый бизнес — dark store, комплексы апартаментов, популярные районные ТЦ.
В среднем вариант проблемного актива занимает цифра — шесть месяцев за объектам до 3 тыс. кв. м и впредь до восьми месяцев по объектам сверх 3 тыс. кв. м. По оценкам аналитиков, а там правильной «упаковки» выгодность таких объектов может быть у чего 23–30% годовых в зависимости с формата объекта, его локации и цены входа. Пока что Agastone активно осваивает периферийные локации Москвы — в ряду Третьим транспортным кольцом и МКАД и в ближайшем Подмосковье. Выпуск объектов сразу выводится сверху рынок, остальные остаются в собственности и управлении самой компании. В годочек Agastone ведет до полусотни подобных проектов.
Обновление заброшенной базы отдыха в Новой Москве получи берегу реки Десны, в 10 км через МКАД. Пустующий объект реконструируют и превратят в объединение апартаментов с благоустроенной территорией (рендер)
Одним из самых перспективных форматов рынка коммерческой недвижимости в Agastone считают уточнение локальных торговых центров и магазинов форматов «у у себя». Некоторые объекты дальше трансформации как раз приобретают такого типа статус. Партнерами компании в этом направлении выступают крупнейшие российские ретейлеры, посредь которых X5 Retail Group, «Приманка», «Каптал» и другие.
Один изо примеров — торговый середка в Транспортном проезде в Химках, нате месте которого до сего был неэффективный полупустой производственно-пакгаузный комплекс площадью 3,5 тыс. кв. м. «В результате аудита объекта и его местонахождения было выявлено непоявление полноценного супермаркета для жителей трех соседних комплексов-новостроек. Взаим фасадов, перекраивание внутреннего пространства способствовали тому, который объектом заинтересовалась X5 Retail Group. За) один (приём после заключения договора с якорным арендатором дом по цепочке начинают «колонизовать» небольшие магазинчики, реализующие сопутствующие вещи», — рассказал устроитель ИФГ Agastone Максим Долгополов. «В итоге позднее окончания ремонта мы поглядим современный центр с торговой галереей и якорем в виде «Перекрестка». Доходность объекта для потенциального инвестора составляет 13% годовых», — отметил дьявол.
Похожий объект у Agastone был в столичном районе Аэроузел. Компания приобрела здесь вразброс стоящее офисное здание площадью 2,5 тыс. кв. м, которое находилось в плачевном состоянии и безвыгодный использовалось. После перепрофилирования, ремонта и увеличения электрической мощности завод было заселено арендаторами («Верный», «ВкусВилл», Fix Price и часть) и превратилось в успешный локальный ТЦ. Этакий объект способен генерировать в месячишко около 3,2 млн руб. арендного потока. После всего перезапуска зданием сразу заинтересовался Водан из инвесторов, и оно было продано (то) есть успешный арендный бизнес.
«С азбука 2021 года мы запустили больше десяти таких объектов в Москве и ближайшем Подмосковье. С все они — бывшие проблемные тож недооцененные. На данный минута у нас более 70% сделок с ретейлерами: автор сдаем им в аренду приманка объекты или «упаковываем» в дело в шляпе арендный бизнес, который продаем ранее с конкретными цифрами по доходности», — добавил Долгополов.
Тренд получай локальные ТЦ
Именно торговые центры формата «у на родине», расположенные в жилых массивах, кризис миновал всего восстановились после локдауна. Народище и дальше будут отдавать предпочтения объектам, находящимся в шаговой доступности. Ещё того, ТЦ «у на хазе» вписываются в концепцию децентрализации мегаполисов — часом люди должны иметь риск работать и отдыхать в пределах своего района. Настоящее это один из главных трендов в урбанистике и в градостроительной политике Москвы. Обновленные торговые центры в качестве кого раз становятся точками притяжения районов.
Новое указание Agastone — это опус качественных гастромаркетов и фуд-холлов в спальных районах для месте проблемных объектов. В апреле шайка-лейка завершила сделку по покупке торгового центра «Филевский» у компании «А1» (инвестиционное околоток «Альфа-Групп»). ТЦ площадью чуть было не 4 тыс. кв. м был построен в 2001 году и с тех пор никак не обновлялся. При этом конструкт находится в удачном месте — по сравнению проходит крупная магистраль, расположен немалый жилой массив, включая новые ЖК.
Команда планирует провести комплексную модернизацию здания, уход фасада и внутренних пространств. Устраивание будет основана на принципах гибкого зонирования. Сие позволит быстрее и проще переработать площади под нужды арендаторов. Agastone собирается выявить в «Филевском» региональный гастромаркет. «При рядом небольших инвестициях мы планируем обогатить арендный поток втрое, а окупаемость всего ((и) делов магазина для будущего инвестора приблизится к девяти годам. С «уставшего» торгового центра автор планируем сделать современный страсть районного масштаба, который хватит (за глаза) точкой притяжения для жителей окрестных домов», — поделился планами Максимка Долгополов.
Вид на дилерский центр «Филевский». Шатия планирует провести комплексную модернизацию здания, исправление фасада и внутренних пространств
Первый проект районного фуд-холла через Agastone стартует уже сим летом на улице Декабристов рукой подать с метро «Отрадное». Вопреки на удачную локацию (50 м с метро, автобусные остановки, жилая обстройка), из-за споров с собственниками и проблем с документами гостиный комплекс долгое время пустовал. Паче того, из-за нецелевого использования земельного участка зданию грозил сдвиг.
Сложный процесс по перезапуску проекта и приведению документации в сходство стартовал в начале 2021 возраст. По результатам аудита земельного участка и анализа best-use специалисты компании подтвердили, точно самым эффективным использованием является занятие, и поэтому площадке необходима чередование функционального назначения. «Сейчас положительно пройдена городская комитет по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. Гибридизм вошел в завершающую стадию. Пишущий эти строки провели ротацию арендаторов, к «легализованному» зданию одновременно проявил интерес «ВкусВилл», а в свою очередь другие арендаторы. Здесь тоже появится небольшой локальный гастромаркет, сейчас этим летом он короче запущен, сейчас идут активные строительные работы», — рассказал создатель Agastone.
Первый проект районного фуд-холла через Agastone стартует уже сим летом на улице Декабристов возле со станцией метро «Отрадное» (рендер)
Еще одно новое закваска Agastone — запуск ЗПИФов в торговой недвижимости. «В своих проектах ты да я активно используем средства инвесторов, а опять же привлекаем банковское финансирование. Сноровка наших коллег и наш находящийся в личной собственности опыт прошлого года, кое-когда некоторые фонды приобретали у нас столбняк целыми лотами, подвел к решению, по какой причине пора создавать собственные ЗПИФы», — рассказал Максюта Долгополов.
«Кроме того, автор хотим дать возможность по существу любому инвестору получать вырученная сумма с наших проектов, поэтому стоимостное выражение пая будет очень демократичной — через 300 тыс. руб. Вдоль сути, это та самая розница, которой мало-: неграмотный хватает нашему рынку. В первостепенный фонд мы «примем» наши готовые и работающие ГАБы в сфере ретейла. Однако одна из стратегических задач в ближайшее время — сколачивание линейки ЗПИФов для привлечения средств широкого круга инвесторов», — отметил возлюбленный.
Помимо этого, на площадках редевелопмента шатия-братия продолжает развивать проекты апартаментов удобство-класса, где ощущается девственница предложения. Один из кейсов в этом направлении — обновление заброшенной базы отдыха в Новой Москве в берегу реки Десны, в 10 км через МКАД. Пустующий объект планируют обновлять и превратить в комплекс апартаментов с благоустроенной территорией. Работы объединение нему уже начались.
Материалы статьи носят чудно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями
Опубликовано в рубрике